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Ciudades a lo largo de todo el mundo limitan la actividad de Airbnb.

por CARLOS CRUZ

En las grandes capitales, los alquileres aumentan sin freno mientras que los gobiernos culpan a Airbnb y sacan medidas para limitar su actividad. En Argentina, los precios continúan subiendo muy por encima de la inflación.

Airbnb atraviesa un difícil momento: tras años de éxito en todo el mundo, ahora muchos gobiernos locales señalan a la aplicación como la culpable del aumento de los alquileres y la escasez de viviendas. La crisis habitacional en las grandes capitales es cada vez mayor y es por eso que en los últimos meses muchos gobiernos comenzaron a tomar medidas para regular su actividad.

Nueva York fue una de las primeras ciudades turísticas que tomó una fuerte medida en contra de Airbnb en septiembre de este año: prohibió a los propietarios alquilar sus viviendas amuebladas por un período inferior a treinta días. Solo es posible arrendar habitaciones en un tiempo inferior cuando el anfitrión vive en la propiedad. El golpe fue fuerte para el negocio de Airbnb, ya que se trata de uno de sus principales mercados.

Al mes siguiente, en octubre, Florencia (Italia) prohibió la publicación nuevos alquileres a corto plazo en su centro histórico y ofreció exenciones fiscales a los propietarios que acepten volver a los alquileres tradicionales. Ahora, a finales de noviembre, Canadá también se sumó a la movida y anunció una serie de medidas como la limitación de las deducciones fiscales sobre los ingresos generados por el alquiler de alojamientos turísticos.

El problema es tan global que ahora hasta la Unión Europea está discutiendo el tema. En los últimos días, el Consejo y el Parlamento europeo llegaron a un acuerdo provisional para que aplicaciones como Airbnb y Booking sean obligadas a ofrecer más información sobre su actividad en las Administraciones públicas de los países miembros. Las herramientas presentadas pretenden ayudar a luchar contra la oferta ilegal de departamentos turísticos, aunque todavía falta que se apruebe y el reglamento entraría en vigor recién en 24 meses.

En España, el nuevo Gobierno también busca regular la actividad de Airbnb para proporcionar más efectividad a la reciente ley de Vivienda. Y es que en algunas zonas, el costo de alquiler más gastos básicos supera el 30% de los ingresos medios de los hogares y los precios de alquiler y compra de propiedades subieron muy por encima de la inflación.

En Argentina, por supuesto, la situación es todavía más grave. El costo de alquiler y gastos está muy lejos de ser solo el 30% de un sueldo promedio, los precios de los alquileres aumentan año tras año muy por encima de la inflación y ahora, además, la mayoría de las publicaciones están en dólares estadounidenses. Aunque la ley actual prohíbe los alquileres en moneda extranjera, en la práctica esto nunca se reguló y el presidente electo, Javier Milei, ya anunció que la derogará para que se pueda alquilar en cualquier moneda. Los especialista del sector aseguran que que perjudicará aun más a todos los argentinos que no son propietarios.

Las razones por las que alquilar un Airbnb en Nueva York será ahora mucho más difícil

Airbnb investiga la operación de varias gigantes tecnológicas como Meta, Google o Apple para establecer reglas anticompetitivas.

A partir del 5 de septiembre, será mucho más difícil reservar un alquiler de Airbnb en Nueva York. Esto se debe a la entrada en vigor de nuevas normas que obligan a todos los anfitriones a registrarse en la ciudad para garantizar que sus alojamientos cumplen las estrictas normas de ocupación y los códigos de construcción.

Después de años de disputas con la ciudad y una demanda fallida a principios de este año, Airbnb se ha quedado sin opciones y se espera que pierda miles de listados en uno de sus mayores mercados.

Nueva York ya contaba con algunas de las normativas más restrictivas, pero la ciudad afirma que eran ampliamente incumplidas.

Las normas vigentes desde hace años prohíben alquilar apartamentos por menos de 30 días sin la presencia del anfitrión y estipulan que un anfitrión no puede alquilar a más de dos huéspedes. Las viviendas alquiladas a corto plazo también deben cumplir las normas de construcción e incendios, entre ellas la que prohíbe colocar cerraduras entre las habitaciones y disponer de determinados sistemas de rociadores y alarmas contra incendios.

En una presentación legal el mes pasado, la ciudad alegó que alrededor de la mitad de los US$85 millones en ingresos netos de Airbnb Inc. por alquileres en Nueva York el año pasado procedían de anuncios ilegales.

La nueva Ley Local 18, aprobada en enero de 2022, exige que los anfitriones de alquileres se registren en la Oficina del Alcalde para el Cumplimiento de Leyes Especiales y prohíbe que plataformas como Airbnb, Vrbo de Expedia Group Inc. y Bookingprocesen las transacciones de las  unidades que no estén registradas.

En una demanda contra la ciudad a principios de este año, Airbnb calificó las nuevas normas de “prohibición de facto” contra la empresa. También dijo que la represión parecía estar destinada a expulsar los alquileres a corto plazo de Nueva York “de una vez por todas.”

  1. ¿Por qué restringir los alquileres de corta duración? 

    La ciudad argumenta que Nueva York se encuentra en medio de una crisis de vivienda asequible que se ha visto agravada por los anuncios ilegales de alquiler a corto plazo, que quitan viviendas muy necesarias del mercado para los residentes.

    La ciudad afirma que recibe continuamente quejas sobre los alquileres ilegales, como ruido excesivo, basura desbordada, riesgo de incendio y daños a la propiedad.

     

    Los destinos remotos que encuentra en Airbnb para que viaje en la semana de receso

    Según la empresa de análisis de mercado AirDNA, Airbnb tiene unas 23.000 unidades en la ciudad de Nueva York, de las cuales 7.500 no cumplen los criterios para solicitar una licencia. Más de la mitad de esos listados se alquilan con frecuencia y representan alrededor de 40% de los ingresos netos de Airbnb en la ciudad de Nueva York, según AirDNA.

     

  1. ¿Quiénes son los ganadores y los perdedores?

Airbnb afirma en su demanda que las restricciones de la ciudad “afectarán negativamente a los medios de vida” de muchos residentes que dependen de la plataforma para obtener ingresos y privarán a los turistas de opciones de alojamiento asequibles, especialmente durante los periodos punta que coinciden con eventos como el Maratón de Nueva York y las fiestas navideñas, cuando los hoteles no pueden dar cabida a toda la demanda. También afectará a los resultados de Airbnb.

Aunque ninguna ciudad representó más de 1,3% de los ingresos de la empresa en 2022, Nueva York se encuentra entre los cinco mercados de Airbnb con más anuncios activos, por detrás de Orlando, Los Ángeles y Phoenix.

El poderoso lobby hotelero lleva mucho tiempo oponiéndose a Airbnb en Nueva York. Los hoteles, casas de huéspedes y edificios de apartamentos amueblados constituyen unos 6.000 anuncios activos en Airbnb, según AirDNA, y podrían quedar exentos del registro.

Muchos anfitriones particulares de la ciudad también se han opuesto a la normativa, alegando que dependen de los ingresos extra para cubrir los gastos de vivienda en uno de los mercados inmobiliarios más caros del país.

Los propietarios de viviendas unifamiliares y bifamiliares, la mayoría en los barrios periféricos de Nueva York, dicen que tendrán dificultades para pagar los costosos impuestos sobre la propiedad sin los ingresos extra.

  1. ¿Se puede sancionar a un huésped por utilizar un alquiler ilegal a corto plazo?

No, la nueva normativa afecta a los operadores que la incumplan imponiendo multas a los anfitriones y a las plataformas de alojamiento. Los anfitriones que infrinjan las normas podrían enfrentarse a multas de hasta US$5.000 o el triple de los ingresos generados por la unidad, lo que sea menor. Las plataformas podrían ser multadas con US$1.500 por infracción o un múltiplo de las comisiones por transacción.

  1. ¿Qué ocurre con mi reserva actual?

La plataforma Airbnb acumuló impuestos por US$14,5 millones según último balance

Airbnb no cancelará las reservas existentes con fecha de entrada anterior al 1 de diciembre. Pero la compañía reembolsará o no cobrará las tasas asociadas a estas estancias después de que se produzca el check-in para cumplir con la normativa de alquiler a corto plazo.

Cómo algunas ciudades le están haciendo frente a Airbnb.

Comunidades en Estados Unidos y Europa están implementando regulaciones contra los alquileres de corto plazo para reducir la presión sobre el mercado inmobiliario y aumentar la disponibilidad para los residentes locales.

Airbnb nació en 2008 con el objetivo de facilitar la conexión entre viajeros que buscan opciones económicas de alojamiento y locales con habitaciones sin utilizar, generando así ingresos para los anfitriones. Esto ayudaría, en teoría, a redistribuir de manera más justa el gasto turístico en ciudades pequeñas.

No obstante, al poco tiempo se comenzó a utilizar como una forma de inversión y no simplemente para aprovechar espacios que no se utilizaban. Algunas personas con el dinero suficiente “comenzaron a comprar casas enteras para alquilarlas en Airbnb”, afirmó Murray Cox, fundador de InsideAirbnb, un sitio web que visualiza los alquileres ilegales del sitio, a Reasonsto be cheerful.

El problema comenzó a manifestarse en diversas ciudades, primero en Estados Unidos, pero luego en todo el mundo. En los barrios residenciales escasearon residentes locales y los edificios empezaron a ser invadidos por turistas.

Ante el problema, algunas ciudades en Europa ya tomaron medidas, como es el caso de Florencia (Italia), donde se prohibió la publicación nuevos alquileres a corto plazo en su centro histórico y ofreció exenciones fiscales a los propietarios que acepten volver a los alquileres tradicionales.

El caso más conocido en Estados Unidos es el de la ciudad de Nueva York, donde a partir de septiembre de 2023 se limitó hasta dos personas hospedadas por inmueble para las estadías cortas. Además, se requirió que las personas que administren dicho inmueble fueran propietarias principales de la vivienda y estuvieran presentes en ella mientras hospedaban, según Wired. En su momento, esta medida acabó con casi el 90 % de los inmuebles disponibles en la aplicación.

En algunos casos, el problema para las comunidades no solamente es económico sino también existencial. Por ejemplo, Nueva Orleans (Estados Unidos) atrae a los turistas por su cultura, arte, gastronomía y música, pero el costo de vida es cada vez menos accesible para las personas que brindan estos servicios.

Jeffrey Goodman vive en Nueva Orleands, es urbanista y consultor especializado en alquileres de corta duración. “Fuimos una de las primeras ciudades en experimentar el crecimiento de los alquileres a corto plazo y estamos en un lugar único porque gran parte de lo que vendemos es cultura. Es arte. Su comida. Pero la gente que hace arte, cocina la comida y toca las trompetas tiene dificultades para vivir aquí”, afirmó a Reasonsto be cheerful. “Hay muchas ciudades que se hacen esta pregunta: ‘¿Somos ya una ciudad o solo somos Disneylandia?'”.

En Buenos Aires, existen 33.490 locaciones para alquilar en Airbnb, según datos de InsideAirbnb. Los usuarios alquilan un promedio de 68 noches, cantidad de días que varía según el propósito de la estadía. En la Ciudad hubo un gran aumento de “nómades digitales” que eligen el sitio por su bajo costo de vida y que optan por hospedarse a través de Airbnb, según Página 21 y el precio por cada una de ellas es una media de $59.480.

El boom porteño de Airbnb detona el mercado de alquileres

Según el Centro de Estrategias y Acción por la Igualdad (CEAPI) esto podría agravar la situación habitacional.

El boom de los departamentos en alquiler que se convierten en alquileres temporarios para percibir ingresos en dólares es un fenómeno inmobiliario creciente. Las leyes prohíben que los contratos inmobiliarios se celebren en moneda extranjera, sin embargo no regula los alquileres temporarios. Según varias organizaciones de inquilinos, la ley es excesivamente laxa con este tipo de alquiler.

La ley fue promovida por el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta, el cual firmó un acuerdo con la plataforma de alojamientos AirBnB, que comprometen al gobierno porteño a guardar secreto sobre la información que se intercambie y las características de los acuerdos. Además, compromete a la administración porteña a no abrir acciones legales contra la compañía.

Quienes cuestionan el acuerdo consideran que es inconstitucional y denuncian que hay poco o nulo control sobre el sector. De acuerdo a lo respondido por el gobierno porteño a partir de un pedido de información pública, realizado por el ex legislador Facundo Di Filippo, hay inscriptas solo 357 viviendas a pesar de que en AirBnB figuran 20 mil avisos. Y si se combinan los datos de las distintas plataformas de alquiler, el número bajo esta modalidad temporaria estaría cerca de las 70 mil.

La ley 6625 sancionada en 2019 en la Ciudad, no fija cupos de viviendas por barrio y solo establece la obligación de registrarlas. Según las organizaciones de inquilinos los alquileres temporarios sufrieron un incremento considerable en diciembre, a 16 mil pesos por noche y 723 mil pesos por mes.

Voces críticas,como el Centro de Estrategias y Acción por la Igualdad (CEAPI) denuncian que la situación actual podría agravar la emergencia habitacional en la Ciudad de Buenos Aires.

Di Filippo, quien está al frente del CEAPI, consideró que es “paradigmático que en las principales ciudades del norte global, las más liberales, los alcaldes y alcaldesas de todos los colores políticos intenten regular” el accionar de empresas como AirBnb, y que en Buenos Aires no se puede ni mencionar la  posibilidad de regularlo porque en seguida “se anula el debate” tildando a quien lo promueve de “comunista”.

“El impacto de este tipo de plataformas era evidente, ahora ‘la política’ se desayuna con el problema. El impacto que tiene esto en ciudades pequeñas y turísticas, como por ejemplo San Martín de los Andes o Ushuaia, es muy fuerte”, advirtió Di Filippo.

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